مختصون يناقشون مشاريع وزارة الإسكان ويقترحون حلولا لتنفيذها

مطالب بمنع بيع منتج «الإسكان» وإعادته في حال الاكتفاء



عدد من الجهات الحكومية تساهم في حل أزمة الإسكان من خلال إنشاء وحدات سكنية لموظفيها، وفي الصورة جانب من إسكان جامعة الملك سعود.

أكد مختصون عقاريون ضرورة أن تتشدد وزارة الإسكان في عملية المنع لبيع المنتج النهائي من وحداتها السكنية التي سيتم تسليمها للمواطنين خلال المرحلة المقبلة، داعين إلى أن تكون هناك أقساط على المواطنين تتواءم مع حجم ملاءتهم المالية وقادرة في الوقت نفسه على تلبية احتياجهم من المساحة الإسكانية، وأن عملية إعادة البيع للوحدة السكنية يجب أن يكون لمصلحة الوزارة وليس لأي مشتر من خارج ذلك الكيان الحكومي المعني بتأمين المساكن للأفراد.
ويرى المختصون، أن على الوزارة ألا تهمل جانب إمكانية عدم قدرة أسرة المستفيد من الوحدة السكنية على السداد بعد وفاة رب الأسرة، وهو ما يجب معه أن يتم وضع آليات مناسبة لمعالجة الوضع كما هو الحال المعمول به في القروض التي يقدمها الصندوق العقاري.
وحذر المختصون من التوسع في إيجاد مخرجات عقارية بشكل أكبر من حاجة السوق في الوقت الحالي، وأن يكون ذلك التوسع متدرجا ومبنيا على دراسات ميدانية فعلية لا تسهم في رفع حجم العرض على الطلب، وذلك حتى لا تشهد السوق عمليات ارتداد وانهيار تتسبب في عزوف الرساميل عن الدخول في القطاع العقاري الذي ستتلاشى جاذبيته في حينها. وبين أن عمليات التصحيح التي تشهدها السوق في الوقت الراهن أمر طبيعي نتيجة للتضخم في الأسعار الذي امتد منذ سنوات ماضية ولم يشهد أي عمليات تصحيح فعلية.

وأشار عبد الله الأحمري، رئيس مجلس إدارة شركة شهم السعودية للاستثمار والتطوير العقاري، إلى أن على وزارة الإسكان أن تقدم الوحدات السكنية للمواطنين بأسعار منخفضة التكلفة على المستهلك النهائي. وبين أن وجود كيانات عقارية تتشارك مع الوزارة لإنشاء الوحدات السكنية يعد أمراً ضرورياً، ولكن يجب ألا يتم إهمال جانب تقديم الوحدة السكنية للمستهلك بسعر يتواءم مع حجم الملاءة المالية للمواطن ومقدار الدخل الشهري له.
وقال الأحمري "على الوزارة ألا تهمل جانب إمكانية عدم قدرة أسرة المستفيد من الوحدة السكنية على السداد بعد وفاة رب الأسرة، وهو ما يجب معه أن يتم وضع آليات مناسبة لمعالجة الوضع كما هو الحال المعمول به في القروض التي يقدمها الصندوق العقاري".
موضحاً أن الأرباح العائدة للكيانات العقارية التي ستشارك الوزارة في إنشاء الوحدات السكنية يجب أن يكون على كاهل الوزارة وأن تضع له الآليات المناسبة دون أن يتكبد تلك الأرباح المواطن مما سيرفع حجم التكلفة النهائية عليه.
وأفاد الأحمري، بأن على وزارة الإسكان أن تمنح المواطن السكن بقيمة ميسرة وأقساط تمكنه من القدرة على الإيفاء بها، وألا يتم توزيع تلك المنتجات السكنية على شكل منح حتى لا يصبح هناك تأثير سلبي يهدد السوق العقارية ويفقدها الجاذبية لجذب رساميل استثمارية. ولفت إلى أن السوق في الوقت الحالي غير قادرة على تقبل أي مؤثرات سلبية تدفعها للهبوط، وخاصة أن أغلبية المناطق في المملكة في الوقت الحالي تشهد تصحيحا في أسعار عقاراتها خاصة بعد أن شهدت تضخما خلال السنوات الماضية.
وأبان رئيس مجلس إدارة شركة شهم السعودية للاستثمار والتطوير العقاري، أن مشاريع وزارة الإسكان ومشاريع الإسكان الميسر التي تعمل على تطويرها شركات الأمانات في المملكة ستسهم في خفض أسعار المنتجات النهائية من الوحدات السكنية، وهو الأمر الذي سيحقق منافسة في السوق وقدرة على التوسع في المجال بمختلف قطاعاته.وأضاف الأحمري "بما أن الجهة التي تقوم بإنشاء مشاريع الإسكان الميسر حكومية، وأن أسعارها التي يتم بيعها بها تعد مدعومة، فيجب أن يكون هناك قرار يقضي بمنع بيع تلك الوحدات السكنية على مشترين من الخارج، وأن يتم التثمين في حال رغبة المالك الحالي البيع في حينه، وأن تعاد لوزارة الإسكان من أجل إعادة بيعها على مستفيد آخر"، مؤكد أن السماح ببيع تلك الوحدات السكنية سيخلق سوق مضاربات عقارية ستسهم في رفع أسعارها وانعدام الجدوى التي جاء التنفيذ من أجلها.

وقال ماهر جمال، عضو مجلس إدارة الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، الناطق الإعلامي باسم المجلس: " الـ 500 ألف وحدة سكنية المزمع تنفيذها من قبل وزارة الإسكان، والتي جاءت بتوجيه من خادم الحرمين الشريفين، تؤكد مدى عمق النظرة لدى الملك وتلمسه لاحتياجات المواطن خاصة في أحد أبرز العناصر الأساسية لتوفير الحياة الكريمة". وأشار إلى أن هناك ضرورة لوجود آليات تنفيذية وخطط استراتيجية لتأمين المساكن للمواطنين بأقل تكلفة ممكنة، وأن الشراكة مع القطاع الخاص تعد مطلباً لتحقيق الإنجاز في وقت أفضل، ألا أنه يجب أيضاً عدم إغفال جانب رغبة الأخير في تحقيق الأرباح لجذبه للتعاون مع الوزارة لتحقيق أهدافها.
ويرى جمال، أن من المفضل في حال كان لدى الوزارة الكادر المؤهل للقيام بتنفيذ الأعمال التخطيطية أن يتم طرح المشاريع أمام كيانات عقارية تكون قادرة على التنفيذ ومحققة لنوعية وجودة مرتفعة، وذلك مع عدم إغفال أن تتوجه الوزارة إلى قياس تجربة إنشاء بعض المشاريع الإسكانية لها وبناء الخطط المستقبلية على ضوئها، والتي ستمكنها من تحديد الخطوط العريضة لكيفية إنشاء الوحدات المستقبلية وطريقة تنفيذها. ولفت إلى أن على الوزارة أيضاً أن تفكر بصوت واضح مع المطورين العقاريين للبحث عن أفضل الحلول لإكمال إنجاز المشروع السعودي الضخم الخاص بتأمين المساكن للمواطنين.
وحذر جمال، من التوسع في إيجاد مخرجات عقارية بشكل أكبر من حاجة السوق في الوقت الحالي، وأن يكون ذلك التوسع متدرجا ومبنيا على دراسات ميدانية فعلية لا تسهم في رفع حجم العرض على الطلب، وذلك حتى لا تشهد السوق عمليات ارتداد وانهيار تتسبب في عزوف الرساميل عن الدخول في القطاع العقاري الذي ستتلاشى جاذبيته في حينها. وبين أن عمليات التصحيح التي تشهدها السوق في الوقت الراهن هو أمر طبيعي نتيجة للتضخم في الأسعار الذي امتد منذ سنوات ماضية ولم يشهد أي عمليات تصحيح فعلية.
وأضاف جمال: "يجب على وزارة الإسكان أن تمنع المستفيدين من الوحدات السكنية التي تقوم بتنفيذها من بيعها على مشترين من الخارج، وذلك حتى لا تحدث هناك مضاربات عليها تسهم في رفع أسعارها وتفقدها الفوائد التي أنشئت من أجلها". وبين أنه في حال رغبة المستفيد من الوحدة التخلي عنها لأي سبب كان في المستقبل، فإن على الوزارة أن تقوم بإعادة شرائها ومن ثم بيعها لمستفيد آخر مقابل أن تمنح المستفيد السابق قيمة تعويض مناسبة تؤهله لشراء وحدة سكنية في خارج المشروع تناسب احتياجاته في ذلك الوقت.

وقال بندر الحميدة، عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة: "قضية الإسكان في المملكة قضية معقدة، ولا يمكن للدولة أن تتبنى هذه الجهود بشكل منفرد، ولكنني أرى أن تتبنى الدولة ممثلة في وزارة الإسكان، إنشاء كيانات عقارية بما لا يقل عن 20 كيانا في المملكة بالشراكة مع القطاع الخاص والأفراد لإنشاء هذه الوحدات السكنية، والتي يجب أن تكون مساحاتها تراوح بين 90 و250 مترا لتلبية كل احتياجات الشرائح المختلفة من المواطنين".
ويرى الحميدة أن إنشاء الوحدات السكنية من قبل تلك الكيانات سيخفض التكلفة على وزارة الإسكان، الأمر الذي سينعكس بالإيجاب على المستهلك النهائي من حيث توفير أكثر في حجم التكاليف النهائية لإنشاء الوحدة. وبين أن هذا النوع من الشراكة سيحقق مستوى جودة أعلى في الإنشاء ويساعد الوزارة على أن تتفرغ لعمليات صنع الاستراتيجيات المستقبلية ورقابة المشاريع الجاري تنفيذها وتحقيق مستوى أفضل من الإنجاز.
وأشار الحميدة إلى أن إمكانية بيع المنتج العقاري على المستهلك النهائي بتكلفة أقل من التكلفة الإنشائية يعد أمراً مستحيلاً، حيث إن المستثمرين قد يعزفون عن ذلك، مبيناً أن مستوى ومتوسط الأرباح لمصلحة المطورين العقاريين الذين يشاركون الوزارة يجب أن يكون معقولا وقادراً على تحقيق متطلباتهم وإنجاح خططهم الاستثمارية، كما أن تلك الأرباح يتم تحقيقها عن طريق المستهلك النهائي بعد أن يتم منحه المنتج العقاري مقابل أقساط ميسرة تواءم حجم ملاءته المالية حتى لو استمر الأمر لسنوات أكثر.
وأردف الحميدة: "في حال طرح مشاريع الإسكان من قبل وزارة الإسكان بأسعار مرتفعة أو بتكلفة الإنشاء مع معدل معقول من الأرباح مع ارتفاع سعر القسط سواءً كان الشهري أو السنوي، هو ما سيدفع بالأزمة الإسكانية لتراوح عند حالها دون أن تجد الحلول الكفيلة بمعالجتها بشكل جذري". وأوضح أن المطلب الحالي يكمن في زيادة الفسح لإنشاء المخططات من قبل وزارة الشؤون البلدية والقروية، وهو ما سيوجد منافسة فعلية في السوق لإنتاج وحدات سكنية قادرة على خلق منافسة تسهم في تصحيح أسعار المنتج النهائي من الوحدات السكنية، وتجعل المستهلك قادرا على امتلاكها وفقا للمواصفات التي يرغب في الحصول عليها.
ودعا الحميدة إلى أن يتم التوسع في السماح بتطوير ضواحي المدن وتحويلها إلى مناطق سكنية تحقق رغبات ذوي الدخل المحدود من الأفراد، لافتاً إلى أنه يجب أيضاً تكوين لجنة من الجهات الحكومية المختلفة، للمساهمة في التخلص من البيروقراطية وإيجاد حلول مشتركة وقادرة على التطبيق بشكل عاجل.