مختص أمريكي: أمام السعودية 3 طرق لخفض أسعار العقارات



جانب من ورشة العمل التي أقيمت أمس على هامش فعاليات المعرض.

قال ديفيد سميث مؤسس معهد الإسكان الميسر في أمريكا، إن أمام السعودية ثلاث طرق لتخفيض أسعار العقارات، هي: فرض الضريبة على الأراضي، إقامة مشاريع إسكانية خيرية لإسكان الفئات ذات الدخل المنخفض، والسماح بالتمدد الرأسي لتخفيض تكلفة الأرض من القيمة الإجمالية للمسكن الميسر.
وتوقع خلال مشاركته في ورشة عمل عُقدت على هامش فعاليات معرض ومنتدى الرياض الدولي لتطوير المدن والاستثمار العقاري الذي انطلقت فعالياته أمس، أن يؤدي فرض الرسوم على الأراضي البيضاء في حال إقراره إلى خفض أسعار الأراضي الخام، ومنع الاحتكار، وزيادة حجم المساحة المطورة من الأراضي.
وقال سميث "إن أي شركة مملوكة من قبل الحكومة لن تكون قادرة على معالجة الإسكان، ونموذج جنوب إفريقيا أراه مناسباً للسعودية، أن تترك الحكومة للقطاع الخاص التطوير والإنشاء والتحكم في الجودة، حيث الاقتصاد القوي والقطاع التمويلي القادر على المساهمة في إنتاج المشاريع الإسكانية". إلا أنه شكك في قدرة شركات التطوير العقاري وخلال مدة زمنية قصيرة على تنفيذ عدد كبير من المشاريع الإسكانية منخفضة التكلفة لمحدودية خبرتها.
وقال سميث: "السوق العقارية في المملكة في حاجة إلى المزيد من الإصلاحات، وإلى جهود حكومية منظمة لحل أزمة السكن، كما في تركيا وجنوب إفريقيا، كما أن المطورين العقاريين عليهم ابتكار نماذج إسكانية تخلق قيمة مضافة، مثل الشقق ذات المساحة الكبيرة بحجم 200 متر. ولفت إلى أن السوق العقارية في السعودية تفتقر إلى أبحاث تدرس الاستفادة القصوى من الأراضي في مشاريع المساكن الاقتصادية.

وفي مايلي مزيدا من التفاصيل:

توقع ديفيد سميث مؤسس معهد الإسكان الميسر في أمريكا، أن يؤدي فروض الرسوم على الأراضي البيضاء في حال إقراره إلى خفض أسعار الأراضي الخام، ومنع الاحتكار وزيادة حجم المساحة المطورة من الأراضي، جاء ذلك خلال ورش عمل عقدت على هامش فعاليات معرض ومنتدى الرياض الدولي لتطوير المدن والاستثمار العقاري، في حين طالب آشر نور، خبير مالي، بسرعة فرض الرسوم لتصحيح الأسعار والحد من ارتفاع تكلفة الأرض "العائق الكبير" - بزعمه - أمام تملك المساكن الاقتصادية منخفضة التكلفة.

وطالب رضوان حريري رئيس قسم التطوير والعمليات في شركة سعودي أوجيه العقارية السعودية خلال نفس الورشة بنهج النموذج التركي في معالجة أزمة الإسكان، إلا أن سميث رد عليه بأن التجربة التركية حققت نتائج مرضية مع ذوي الدخل المتوسط، فيما خلقت المزيد من العشوائيات بين ذوي الدخل المحدود، وتابع: "إن أي شركة مملوكة من قبل الحكومة لن تكون قادرة على معالجة الإسكان، ونموذج جنوب إفريقيا أراه مناسباً للسعودية، أن تترك الحكومة للقطاع الخاص التطوير والإنشاء والتحكم في الجودة، حيث الاقتصاد القوي والقطاع التمويلي القادر على المساهمة في إنتاج المشاريع الإسكانية". إلا أن سميث شكك في قدرة شركات التطوير العقاري وخلال مدة زمنية قصيرة على تنفيذ كم كبير من المشاريع الإسكانية منخفضة التكلفة لمحدودية خبرتها.

وخلال الجلسة الثانية أكد المختصون السعوديون والأجانب أن مشاريع المسكن الميسر تواجه تحديات أبرزها تكلفة الأرض، وندرة المقاولين وارتباط الكثير منهم بمشاريع حكومية، وقلة كفاءة المصممين العمرانيين السعوديين، إضافة إلى ضوابط البناء التي تمنع السماح بالتمدد الرأسي.

وقال سميث:"السوق العقارية في المملكة بحاجة إلى المزيد من الإصلاحات، وإلى جهود حكومية منظمة لحل أزمة السكن كما في تركيا وجنوب إفريقيا، كما أن المطورين العقاريين عليهم ابتكار نماذج إسكانية تخلق قيمة مضافة، مثل الشقق ذات المساحة الكبيرة بحجم 200 متر، ولفت إلى أن السوق العقارية في السعودية تفتقر إلى أبحاث تدرس الاستفادة القصوى من الأراضي في مشاريع المساكن الاقتصادية.

وتابع مؤسس معهد الإسكان الميسر في أمريكا: الحكومة أمام ثلاثة طرق لتخفيض أسعار العقارات، أولاً فرض الضريبة على الأراضي، ثانياً: إقامة مشاريع إسكانية خيرية لإسكان الفئات ذات الدخل المنخفض، ثالثاً: السماح بالتمدد الرأسي لتخفيض تكلفة الأرض من القيمة الإجمالية للمسكن الميسر.

فيما أكد آشر نور، وجود فجوة بين العرض والطلب، في المساكن الاقتصادية فالعرض قليل، في مقابل الطلب الكبير فعلياً، كما أن مساكن الطبقة فوق المتوسطة لا تحظى بالحجم ذاته من الطلب مع المساكن منخفضة التكلفة.

من جهته قال ماجد الحقيل الرئيس التنفيذي لشركة رافال للتطوير العقاري وجود حاجة ملحة إلى النمو السكاني خلال 50 سنة قادمة، لتوفير البدائل الإسكانية لكافة فئات المجتمع، مؤكداً أن الطلب كبير لكن توفير كمية كبيرة من المعروض متوقف على قدرة الحكومة على مساعدة ذلك والتوسع فيه، لدعم الجهود التمويلية لفئات المجتمع غير القادرة على التملك بمدخراته، وطالب الحقيل بتنظيم السوق الإسكانية، ومنح المطورين العقاريين فرصة لاختيار طرق جديدة في بناء المسكن الميسر وفي تحديد حجمه، مؤكداً أن القطاع الإسكاني بحاجة إلى اختبار طرق جديدة في حجم المسكن الميسر وفي طريقة بنائه.

إلى ذلك أشار رضوان حريري ، إلى أن قيمة الأرض العالية تمثل تحدياً كبيراً للشركات المطورة والمستثمرة في القطاع العقاري، فهي عالية مقارنة بمتطلبات الطلب وحجم الملاءة المالية للمواطنين، لكنها ليست عالية في مقابل دول خليجية مجاورة، وتابع:المطور العقاري يواجه مشكلة كبيرة تتمثل في أن الأرض تستنزف جزءاً كبيرا من رأس المال ومن تكلفة المشاريع العقارية، إضافة إلى وجود حاجة إلى تصميم منتجات تناسب السعوديين، كما أن تسليم المشاريع العقارية أمام أزمة حقيقية مستقبلاً لأن الكثير من المقاولين مشغولون بتنفيذ مشاريع حكومية مع الدولة، مؤكداً أن الكثير من المقاولين لا يقدمون منتجات سكنية بالجودة ذاتها التي يتوقعها المطور العقاري، فالجودة تمثل تحدياً كبيراً أمام مشاريع المسكن الميسر التي تعاني تحديات تمويلية تتعلق بضعف التمويل من البنوك والمؤسسات التمويلية.