وزير الإسكان أفصح عن أن وزارته تدرس إقراره.. عقاريون:

«إيجارة» سينظم سوق تأجير الوحدات السكنية.. وسيعيد رؤوس الأموال للاستثمار فيها



يرى الكثير أن نظام إيجارة سينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وسيحل كثيرا من قضايا تعثر السداد.

على الرغم من أن السعودية تعد أكبر سوق لتأجير العقارات السكنية في منطقة الخليج، إلا أن الاستثمار في تأجير الوحدات السكنية بات هما يؤرق الكثيرين من المستثمرين سواء الشركات أو الأفراد، وأصبحت المعوقات والصعوبات التي تواجه الاستثمار في تأجير الوحدات السكنية تمثل تحديا لهذا القطاع خاصة في جانب مماطلة المستفيد من الوحدة المؤجرة في السداد أو تعنته وعدم وجود قانون يحمي المالك.
يقول الكثير من أصحاب العقارات إنهم يعانون في هذا الجانب خصوصا بعد اتساع الفجوة بينهم وبين المستأجرين للشقق التي يملكونها، الأمر الذي أدى إلى ظهور ظاهرة جديدة لم تكن موجودة قبل سنوات في عدم مقدرة المستثمر على الحصول على حقوقه من المستأجر بأي حال من الأحوال، وأن الكثير منهم بدأ في الامتناع عن تأجير وحداته السكنية. المستثمرون استبشروا خيرا بتصريح الدكتور شويش الضويحي، وزير الإسكان، حول شروع الوزارة في العمل العمل على مشروع باسم ''إيجارة''، هدفه تنظيم سوق الإيجار عن طريق إيجاد قاعدة بيانات آلية تحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والوسيط. وبيّن أن هذا المشروع يركز على أن ''تكون عملية الإيجار واضحة، وسيفتح الباب أمام عودة الاستثمار في تأجير الوحدات الإسكانية، بعد أن كان غياب ضوابط الإيجار وقوانينه تبقى العلاقة بين المستأجر والمؤجر مشكلة قائمة، ويظل الأخير كابوسًا مزعجًا يفرض غالبًا شروطًا مزاجية ليس للمستأجر حيلة حيالها سوى الرضوخ لقبولها والنتيجة في الأخير تذمر.وكان الدكتور مفلح بن ربيعان القحطاني رئيس الجمعية الوطنية لحقوق الإنسان قد طالب بإيجاد قانون واضح للفصل في مشاكل تأجير العقارات وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، مبينا أن القانون يجب أن يضمن حقوق المستأجرين والمؤجرين، وأن يحتوي القانون على بنود واضحة تضمن عدم التلاعب في أسعار تأجير الوحدات السكنية، مضيفًا أن العلاقة بين شركة الكهرباء والماء والمستأجر يجب أن تكون علاقة مستقلة دون التدخل من الغير إلا في حالة وجود قانون يحكم هذه العلاقة.

من جهته، قال حمد بن علي الشويعر رئيس اللجنة الوطنية العقارية في مجلس الغرف السعودية: إن خروج نظام "إيجارة" على أرض الواقع من قبل وزارة الإسكان ستعيد الاستثمار في مجال الوحدات السكنية المخصصة للتأجير بعد أن كان الاستثمار في التأجير للوحدات السكنية يواجهه العديد من المعوقات، لعل من أبرزها مماطلة وتأخر المستأجرين في دفع الأجرة التي تؤرق المستثمر، كذلك قلة المرونة والسرعة في التعاملات من قبل الجهات المعنية، رغم صدور نظام سابق من قبل أمير منطقة الرياض الأمير سطام بن عبد العزيز عندما كان نائبا لمنطقة الرياض حول تحويل المماطلين في دفع الإيجار إلى الشرطة، مما قلل القضايا المنظورة في المحاكم نحو 25 في المائة الخاصة بالإيجارات.
وأشاد الشويعر بنظام إيجارة، مشددا على أنه سيعزز دور المستثمرين في القطاع العقاري، وستعمل على تنظيم العلاقة بين ملايين المستأجرين ومؤجريهم بطريقة ترضي الطرفين، ودون أن تتعرض حقوق أي طرف للضرر.
وأضاف الشويعر أن هذا المقترح سيسهم في حل مشكلات تأخير السداد، وكذلك ضمان المستأجر والمؤجر لحقوقهم على حد سواء، مبينا أن النهضة الاقتصادية التي تشهدها البلاد تتطلب تعديل التنظيمات الحالية.وشدد الشويعر على أهمية وجود نظام يحدد العلاقة بين المستأجر والمؤجر شاملًا عدة نقاط ضرورية، من أهمها وضع آلية لكيفية ضبط ارتفاع الإيجارات، خصوصًا في أوقات الأزمات، إضافة إلى وجود آلية لتحصيل صاحب العقار للإيجار، لا سيما أن الكثير من المستأجرين أخذوا يماطلون في تسديد الإيجار.
بدوره، قال سليمان العمري مستثمر عقاري إن العلاقة التي كانت بين المؤجر والمستأجر كان يشوبها نوع من الفتور. وقد تصل إلى صراع، ولكن صدور نظام إيجارة على أرض الواقع الذي تدرسه وزارة الإسكان سيعيد التنظيم للعملية التأجيرية، ويطور ويوضح العملية بشكل شفاف، يساعد على معرفة حقوق كلا الطرفين، الملاك من جهة، والمستأجرون من جهة أخرى، مؤكدا أن هذه المطالبات تأتي لتحديث وتحديد «نظام العلاقة بين المالك والمستأجر»، ومدى التزامه بضمان حقوق كلا الطرفين، بعد تصاعد وتيرة الأسعار، وعدم وجود مرجعية ثابتة يرتكز عليها لاعتماد أسعار التأجير، وآلية تحصيل الإيجارات، الأمر الذي شكل في مجمله زيادة في عدد الشكاوى بين طرفي التأجير بشكل لافت.
وبين العمري أن السوق العقارية تعاني وجود ضبابية في إجراءاتها، وذلك يعود لضعف الجهاز التنظيمي، فالقطاع العقاري كبير ومتشعب، لذلك من الضروري الاهتمام بالعديد من الأنظمة المتعلقة بالإسكان والعقار كالرهن العقاري والمساهمات والتمويل والتأجير المنتهي بالتمليك وغيرها من الأنظمة التي تزيد من حيوية هذا القطاع، مشيرة إلى أن قطاع العقار والتأجير يعاني فوضى كبيرة لعدم وجود معايير وأنظمة تحكم السوق العقارية، وتحدد بنسب معقولة تحكم المستأجر والمؤجر ووجود بعض الاستقلال من قبل المؤجر، وعدم القدرة على الدفع من قبل المستأجر، ما يجعل هناك فجوة بينهما في القدرة على الدفع وفي عدم الاستمرارية، وذلك بسبب عدم وجود أنظمة تحكم العلاقة بين المستثمر والمستفيد، ما يزيد نسبة القضايا في المحاكم.
هذا وبينت بعض المصادر أن هناك إحصائيات تصل ما بين 25 إلى 45 في المائة من المستأجرين يتهربون من دفع الإيجار رغم وجود عقود رسمية موقعة بين الطرفين، وهذا يعود إلى تعدد صيغ العقود وعدم احتوائها على البنود الكفيلة بحفظ حقوق أطراف العقد للرجوع إليها وقت الحاجة، وعدم إنفاذ الحقوق المدنية لما تضمنته العقود، والفصل في النزاع من قبلهم، وإحالة الخلافات للمحاكم وطول الإجراءات المتخذة عند معالجة مثل هذه القضايا والفصل فيها، إضافة إلى غياب الآلية الناجحة لإلزام المستأجر بالسداد، وطول الإجراءات فيما يتعلق بتحصيل الحقوق وإخلاء العين.
وكانت دراسة حديثة عن واقع ومستقبل الإسكان في الرياض، أجرتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، قد أظهرت زيادة في متوسط تكلفة إيجار الوحدات السكنية في مدينة الرياض بين عامي (1429 و1430هـ) بنسبة بلغت قرابة 4.8 في المائة، كما وُجد تفاوت واضح في تكلفة إيجار الوحدات السكنية على مستوى الأحياء، فأعلى متوسط تكلفة إيجار سنوي للوحدات السكنية، وجد في الأحياء التابعة لبلدية المعذر، وبلغ 48.052 ريالا، بينما وجد أقل متوسط تكلفة للإيجار في الأحياء التابعة لبلدية عتيقة، وقد بلغ 21.567 ريالا. كما أظهرت الدراسة أن أعلى متوسط تكلفة للإيجارات، كان للوحدات السكنية (من نوع الفيلات) وبلغ 62.093 ريالا، وأن أقل متوسط للإيجارات سجلته الوحدات السكنية من نوع الشقق، وقد بلغ 19.045 ريالا.
وكانت دراسة علمية قد نشرت أخيرا توقعت ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية في المملكة خلال الـ20 سنة المقبلة بـ2.9 مليون وحدة، كما قدرت أعداد المساكن التي يجب إعادة بنائها في الفترة نفسها بنحو 1.1 مليون وحدة سكنية.
وتوقعت الدراسة التي دعمتها مدينة الملك عبد العزيز للعلوم والتقنية بأكثر من 370 ألف ريال، أن يكون هناك تناقص في أعداد المساكن الشعبية وزيادة الطلب على الشقق، مع زيادة الأعداد التراكمية للفلل، فضلًا عن انتشار أنواع حديثة من المساكن المستقلة خاصة نوع دوبليكس والمتلاصقة لتكلفتها المنخفضة.